法律相談室

EP 133：同一筆土地，為何要交地價稅、土地增值稅兩種稅？

持有一宗土地，須繳納持有期間的地價稅與移轉時的土地增值稅。兩者的繳納時間、計算方式以及課稅目的各不相同。

1. 地價稅

每年稅額會以「公告地價」為計算基準。公告地價數值決定，是經地價調查估計程序：收集圖籍及相關資料；透過一年內周邊的買賣（收益）案例來調整價格；根據各區條件劃分為三種不同的區段（繁榮街道路線價區段、一般路線價區段、一般低價區段）；依估價法計算宗地單位地價；經地價評議委員會評議並由政府核定公告。

以申報地價為地價總額計算基準，如果申報過低或不為申報，政府會以公告地價的80%計算；若申報超過公告地價，最高以公告地價的120%計算，換言之，是以公告地價的上下20%，來計算地價總額。

2. 土地增值稅

土地增值稅則在土地移轉或設定典權時繳納。其稅額的計算基於「公告土地現值」，其數值由政府每年根據當地土地地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價，經地價評議委員會評定，編製成土地現值表而經政府核定公告。

以申報移轉現值計算土地漲價數額。如果申報移轉現值低於公告現值的80%，政府會依公告土地現值為計算基準；若申報移轉現值高於公告現值，則以實際申報的移轉現值來計算稅額。

3. 地價與增值稅的差異

公告地價-主要用於地價稅的計算，通常每兩年重新規定地價一次，其數值通常低於市場價格。公告土地現值-用於土地增值稅的計算，每年更新，較接近市場價格，但通常也低於實際交易價格。

小結：

持有土地期間需繳納地價稅，而土地移轉或設定典權時則需繳納土地增值稅。地價稅的計算基準為公告地價，而土地增值稅計算基準為公告土地現值。兩者計算方式不同，都與市場價格存在差距，通常市價高於公告土地現值，而公告土地現值又高於公告地價。

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