Sep 29 2024 15 mins
EP 127 預售屋履約擔保真得是100%保障嗎？
購買預售屋，自備款可分期支付而無須一次備足，大大降低買方的經濟壓力，但以將來完工之物為交易標的，就必須承擔賣方日後無法如期完工或交屋的風險。故消保法將預付型交易之履約擔保機制，規定為定型化契約之應記載事項。
根據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，要求賣方必須就五種履約擔保方式擇一為之，已確保交易安全。該機制設置雖欲降低買方的風險，但實務操作中，仍有不少限制。
五種中常見的擔保方式有「不動產開發信託」和「價金信託」。此兩種均是專款專用，欲從帳戶內提領，須該筆款項與興建工程有關，藉此避免建商隨意挪用款項。前者資金來源包含：土地與興建資金（建商土建融貸款、自有資金及承購戶給付價金），支出部分除工程款外，包含興建相關費用，如建築師設計費用、承銷費用…，故亦曾發生，尚未開工前建商倒閉，但在付給建築師設計費後，帳戶內金額所剩不多，承購戶能拿回金額亦屬有限。而後者帳戶主要來源，係承購戶給付價金，支出部分係按期工程款及相關稅負。但因為此兩種方式是屬於自益信託，除非房屋未如期完工或交屋外，該信託受益權均為建商，當建商其他債權人就該帳戶申請強制執行時，承購戶與其他債權人，須按比例平均分配，不能拿回給付全數價金。而「價金返還保證」，係當房屋完工並完成所有權登記後，建商才能動用帳戶內價金。故建商無法如期完工或交屋時，承購戶可拿回全部已繳納費用，雖保障看似最為周全，但實際運作中，因為建商需依承購戶繳納預售款項來進行工程，減輕建商籌措資金壓力，因而選擇這種方式的建商相對較少。而「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，前述兩方式係希望其他建商接手續建，但實務中，其他建商往往因風險過高或責任歸屬不明，參與意願不高。
小結：
預售屋買賣屬於「預付型交易」，可能產生無法如期完工或交屋風險。因而規定履約擔保機制，現行規定雖有提供保障，但並非萬全，買方有可能無法取回已繳納的全數款項或有其他廠商續建完成。因此，購買預售屋盡量選擇信譽良好的建商，並留意每期工程是否如期完工，若發現異常時，須考慮不再繼續支付款項。
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