Обсуждаемые вопросы:

1) Налоговые последствия при инвестировании в недвижимость.
2) Амортизация: как списывать и сколько.
3) Можно ли использовать средства из RRSP для покупки арендной недвижимости.
4) Что выгоднее: покупка лично или через корпорацию.
5) Сдача в аренду основного места жительства: изменения в законе.

Natalie Yunes, BAS, CPA, CGA.
[email protected]
(416)-895-7749.

MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах.
MoneyInside в iTunes
MoneyInside в YouTube

Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в MeWe — https://mewe.com/join/canfinanceinrussian

Книга “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком. Купить

Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах!

 

Транскрипт выпуска 131

Налоговые аспекты инвестирования в недвижимость

Обзор: Колебания прироста населения и иммиграции в Канаду влияют на рынки жилья. Это то, что вызывает интерес к инвестированию или продаже недвижимости.

Вопрос — Какие налоговые последствия следует учитывать при инвестировании в недвижимость?

Ответ – Это очень многосторонний вопрос, так как нужно учитывать ряд возможных ситуаций. Один из важных аспектов, о котором следует подумать в первую очередь это прибыль или потери oт продажи недвижимости. Скорее всего, это ваша вторичная собственность, а это значит, что она будет подлежать налогообложению при продаже.Как вы, возможно, слышали, прирост капитала с вашего основного места жительства защищен от налогообложения специальной льготой. Прирост (или убыток) капитала от сдачи собственности в аренду такой льготе не подлежит и должен отражаться в вашей налоговой декларации. Как он облагается налогом, зависит от того, как имущество использовалось — просто стояло свободно для будущей продажи? А может ваш дом был сдан в аренду? А может это флип ( т.е.купля была для быстрой перепродажи)?

Вопрос – Вы можете подробнее рассказать об этом?

Ответ – Прирост капитала обычно облагается налогом по выгодным ставкам — в настоящее время облагается налогом только 50% от прироста.
Очень важно чтобы прибыль, полученная от этой сделки, рассматривалась как прирост капитала, а не как обычный доход.
Решение о том, будет ли прибыль рассматриваться как обычный доход (и, следовательно, 100% прибыли будет облагаться налогом) или прирост капитала (в коем случае только 50% дохода облагается налогом), зависит от индивидуальных ситуаций.
Как правило, если дом пустует или если инвестор постоянно занимается покупкой и продажей, вероятно, что Канадское налоговое агентство определит, что эти операции считаются обычным доходом, и захочет обложить их налогом в полном объеме.
Если человек сдает в аренду один дом или квартиру (или несколько) и время от времени продает их, это, вероятно, будет считаться приростом капитала.

Вопрос – есть ли разница в налоговых ставках, если я владею недвижимостью в течении длительного времени или продаю собственность быстро — например в течении нескольких месяцев?

Ответ – Вы, вероятно, имеете в виду правило США, согласно которому владение инвестиционной недвижимостью менее 1 года приводит к уплате более высокой налоговой ставки. В Канаде такого правила нет. Долгосрочные или краткосрочные инвестиции облагаются налогами в год продажи — при более длительных периодах владения налоговые льготы не предоставляются.

Вопрос – Как рассчитать прирост или убыток капитала?

Ответ – это отличный вопрос. И не простой. Проще говоря, прирост или убыток капитала — это разница между продажной ценой и стоимостью собственности при покупке.
Продажная цена известна и не вызывает вопросов — это цена продажи за вычетом судебных издержек и комиссии на недвижимость.
А вот вычисление стоимости не так просто.
Стоимость недвижимости начинается с покупной цены. Затем нам нужно добавить расходы при покупке
1. юридические расходы,
2. затраты на передачу земли,
3. любые затраты на организацию финансирования,
4. инспекцию
5. и все остальное, что вы заплатили для того, чтобы купить ваш дом.
После этого нам нужно добавить стоимость любых капитальных ремонтов, которые были сделаны в доме или квартире в период владения. Я не имею в виду повседневные расходы.
Обычно это что-то большое, например, наружный ремонт, ландшафтный дизайн, замена кухни или пристройка. Многие люди не осознают, насколько важно хранить все квитанции и должным образом документировать все расходы, связанные с этими инвестициями.
Это кажется маловажным на момент оплаты расходов, но без квитанций будет сложно подтвердить действительность расходов, когда собственность будет продана в будущем.

Вопрос – Вы упомянули списание или не списание некоторых расходов. Что вы имеете в виду?

Ответ – Очень хороший вопрос. Инвестиции в недвижимость — это бизнес. Таким образом, о любых доходах и убытках необходимо сообщать в Канадское налоговое агентство.
Чтобы определить прибыль или потери от деятельности за год, мы обычно составляем отчет о доходах, в котором указываются доходы от аренды и все текущие затраты. Доход от аренды включает в себя обычную арендную плату плюс побочный доход, например доход от прачечной с оплатой по факту использования, парковочных мест и другиe дополнительныe сборы).
Текущие расходы включают
• проценты по ипотеке,
• налог на имущество,
• страхование,
• коммунальные услуги,
• рекламу,
• юридические и профессиональные расходы,
• регулярное обслуживание (помните — это не включает крупные капитальные расходы, которые мы обсуждали ранее).
Хочу здесь отметить очень важное отличие — некоторые инвесторы смотрят исключительно на денежный поток. Денежный поток включает в себя погашение основной суммы долга. Эта часть НЕ вычитается из ваших доходов. Вычитается только процентная составляющая выплаты по ипотеке.
После того, как вы учтёте все ваши правомочные расходы и получите положительный общий результат, это и будет доход, который облагается налогом по предельной ставке для физических лиц (или корпораций). Если результат отрицательный, он будет вычтен из прочего дохода человека.
Крупные расходы, которые невозможно вычесть в течение года, добавляются к скорректированной базе затрат и будут учитываться при продаже, как мы обсуждали ранее.
Кстати, если вы хотите получить образец отчета об аренде, отправьте мне электронное письмо с запросом. Со мной можно связаться по электроннoй почтe,
[email protected]

Вопрос – могу ли я списать амортизацию здания в качестве расхода?

Ответ – Для тех из вас, кто этого не знаeт, амортизация — это уменьшение стоимости здания с течением времени, в частности, из-за износа. За последние несколько лет стоимость недвижимости выросла, а это означает, не опустилась, а наоборот, поднялась в цене. Следовательно, не имеет смысла списывать амортизацию на ежегодной основе только для того, чтобы включить ее обратно в доход в год продажи (и, соответственно, уплатить налог). Однако, если стоимость имущества действительно снижается, разрешается ежегодно списывать амортизационные расходы.
Существует предписанный процент амортизации, который может быть списан с одним ограничением — амортизация не может быть использована для создания убытков в течение года. Максимальная сумма амортизации, которая может быть списана, является меньшей из двух сумм :
• предписанной суммы или
• суммы, необходимой для уменьшения прибыли до нуля.
Следует помнить одну вещь: если имущество амортизировалось на протяжении многих лет, a на момент продажи оно было продано за большую сумму, амортизация суммируется, и вся сумма списанной амортизации включается в доход в год продажи. Это может потенциально привести к значительному налогу, так как в этот год нужно будет включить большую сумму дохода.

Вопрос – Что делать, если у меня нет свободных денег для инвестирования. Могу ли я забрать деньги из моего пенсионного фонда RRSP и вернуть их через некоторое время?

Ответ – План покупателя жилья — это государственная программа, которая позволяет человеку снимать средства со своего пенсионного фонда RRSP для покупки или строительства подходящего дома. Эта программа позволяет вернуть снятые средства в течение 15 лет без каких-либо налоговых последствий. Но! Есть несколько «но».
Эта программа не предполагает покупку арендуемой недвижимости. В определение дома входит только основное место жительства. чтобы использовать эту льготную программу, деньги можно снимать на дом для личного пользования.
Следовательно, если вы решите снять деньги с RRSP, снятая сумма будет включена в ваш доход в год снятия. Кстати, если снятие RRSP не осуществляется в соответствии с Планом покупателя жилья, Канадское налоговое агентство автоматически удерживает налог и возмещает только чистую сумму, поэтому не ожидайте получения полной суммы на руки.

Вопрос – ранее вы затронули еще один интересный момент — стоит ли покупать недвижимость лично или через корпорацию?

Ответ – Как и в случае с налогами, здесь нет универсального ответа. Все зависит от характера инвестиций и количества арендуемой недвижимости. Давайте обсудим основные преимущества использования корпорации.
1. Ограничение ответственности
2. Отсутствие необходимости иметь дело с арендаторами напрямую
3. Экономия налогов? Может да, a может нет…
Как правило, инвестиции считаются тем, что мы называем «пассивным доходом». Пассивный доход облагается налогом внутри корпорации по более высоким ставкам, чем деятельность, которую мы называем «активным доходом от бизнеса».
Для людей такого различия нет, за исключением того, что я упоминалa ранее в отношении налогообложения при окончательной продаже собственности. Если мы говорим о многоквартирном здании, сдаваемом в аренду, бизнес будет рассматриваться как «активный бизнес», и он будет облагаться налогом по довольно низким ставкам, которыми пользуются все корпорации.
В целом ставка корпоративного налога зависит от того, в какой провинции вы находитесь. Как правило, налоговая ставка на активный доход от бизнеса составляет от 25% до 31% для малых и средних частных корпораций.
Однако, если мы рассматриваем возможность владения одним или даже несколькими домами, то вложение таких инвестиций в корпорацию может оказаться невыгодным, поскольку это будет считаться «пассивным доходом» и будет облагаться налогом по гораздо более высоким ставкам, которые близко соответствуют ставкам личного налога.
Кроме того, нужно подумать о том, как перевезти деньги из корпорации после продажи недвижимости.
Помните, что собственность принадлежит корпорации, а не владельцy корпорации. Когда собственность продается, деньги остаются в корпорации, и владелец сталкивается с дилеммой относительно того, как эффективно перевезти эти деньги из актива корпорации в частные руки. Учитывая большие суммы, это не очень просто и не дешево.

Вопрос – есть ли другие причины, по которым человек может хотеть или не хотеть владеть недвижимостью через корпорацию?

Ответ – Да есть. Необходимо учитывать дополнительные административные, бухгалтерские и текущие расходы на содержание корпорации. Корпорация является отдельным юридическим лицом и должна подавать свои собственные налоговые декларации, ежегодные информационные декларации и, возможно, декларации GST / HST / PST.
С другой стороны, работа через корпорацию может стать дополнительным щитом между арендатором и домовладельцем, а для некоторых людей это действительно важно.

Вопрос – В условиях современной экономики многие люди будут искать способы увеличения или возмещения упущенного дохода, поэтому они могут решить сдавать квартиру в своем доме. В случаях где домовладельцы могут здавать квартиру в своем основном месте жительства (например, цокольный этаж) — какие налоговые последствия следует ожидать?

Ответ – Прежде чем мы даже рассмотрим налоговые последствия, я бы порекомендовала проверить местные законы. Допускают ли они вторичное жилье?
Существует широкий спектр возможных результатов — некоторые муниципалитеты не разрешают их вообще, и домовладелец может быть оштрафован на большие суммы. В то же самое время другие муниципалитеты предоставляют дополнительные стимулы в виде грантов. Многие муниципалитеты требуют регистрации вторичных жилых помещений, что также предполагает прохождениe проверки.
После того, как законность создания вторичного жилья будет определена, мы можем сосредоточить наше внимание на налоговых вопросах. В налоговой сфере есть несколько хороших новостей. Вплоть до марта 2019 года, если человек сдавал в аренду часть своего основного места жительства, имелись весьма негативные последствия — согласно Канадскому налоговому кодексу, такое действие могло привести к потере налоговых льгот при продаже жилья т.к. в процессе жилье перестало быть первичным домом, а стало прибыльной активностью (это называется « изменение использования » на налоговом жаргоне).
Изменения в законе введенные в марте 2019 года, позволяют заполнить специальную форму, чтобы избежать негативных последствий. Вторичное жилище должно удовлетворять следующим требованиям:
• Во первых, аренда или коммерческое использование собственности относительно невелико по сравнению с ее использованием в качестве основного места жительства
• Во вторых, не разрешается делать Никаких структурных изменений собственности, чтобы адаптировать ее для аренды или деловых целей.
• В третьих, Амортизация дома не разрешается даже для той части, которая используется под аренду
Следующее, что нужно учитывать, — это постоянный поток доходов от аренды. Так же, как и при сдаче в аренду целиком, собственнику необходимо будет рассчитать чистую прибыль от этой деятельности.
Чистая прибыль — это разница между доходом от аренды и понесенными расходами. Расходы включают в себя часть налогов на недвижимость, часть процентов по ипотеке, часть коммунальныx услуг, часть технического обслуживания. Я намеренно использовалa слово «часть» — как вы понимаете, налоги на имущество и другие расходы оплачиваются за всю собственность, и, следовательно, необходимо выделить то, что считается «личным использованием» и что для «сдачи в аренду».
Большинство людей распределяют расходы пропорционально площади вторичного жилого помещения по сравнению с площадью всего дома (включая вторичное жилье), и этот процент применяется ко всем расходам, чтобы определить приемлемую долю для вычета.
Любые деньги, полученные от сдачи в аренду части основного места жительства, необходимо указывать в налоговой декларации владельца.

Вопрос – Относится ли это к тем, кто сдает в аренду комнаты в своем доме, a не отдельную самодостаточную квартиру?

Ответ – да, хоть раз, я могу быстро ответить на вопрос — с налоговой точки зрения те же правила применяются к сдаче в аренду отдельных комнат в доме.

Вопрос — Если кто-то владеет недвижимостью в другой стране и может сдать ее в аренду — есть ли налоговые последствия как в этой стране, так и в Канаде? Что нужно учесть с точки зрения Канадского налогового агенства, прежде чем делать это?

Ответ – Всем oчевидно, что владение недвижимостью в другой стране сложнее, чем владение недвижимостью в стране проживания. Страна, в которой находится недвижимость, предъявляет первые претензии по налогам.
Это означает, что в первую очередь хозяину нужно будет подготовить отчет об аренде, который я довольно подробно обсуждалa ранее, и подать налоговую декларацию в той стране, где находится недвижимость.
Давайте рассмотрим владение недвижимостью во Флориде, поскольку это самое популярное направление. Владелец собственности должен будет подать федеральную декларацию и декларацию штата Флориды и рассчитать налог, подлежащий уплате в СШA. Я должна отметить, что в налоговом кодексе США есть определенные исключения для минимального дохода, но я не могу это комментировать, поскольку это выходит за рамки моей компетенции. Hалоговая декларация должна быть подана до 15 апреля следующего года. Затем человек должен будет указать этот доход в своей канадской налоговой декларации.
Я бы хотелa предупредить ваш возможный вопрос относительно двойного налогообложения — нет, вы не будете платить налог дважды (один раз в США и один раз в Канадe). В налоговом законодательстве есть положение об учете налога, уплаченного в другую юрисдикцию. При подаче канадской налоговой декларации налог, уплаченный в Соединенные Штаты, будет учитываться как «иностранный налоговый кредит». Однако есть серьезная оговорка. Иностранные налоговые льготы могут быть применены только в том случае, если эта страна подписала специальное соглашение с Канадой (также известное как Конвенция о подоходном налоге). Канада подписала налоговые соглашения с большинством стран — в настоящее время подписано с 94 странами, плюс еще 8 находятся на стадии переговоров, а еще 3 подписаны, но еще не вступили в силу. Тем не менее, некоторые страны еще остались в стороне — например, Беларусь.
Как резидент Канады, каждый человек несет ответственность за уплату налога на свой мировой доход. Это включаeт любой доход, полученный как в странах, с которыми Канада подписала договор, так и в странах, с которыми они этого не cделали. Помните, что если нет налогового соглашения — вы, скорее всего, заплатите двойной налог, поскольку механизм иностранного налогового кредита не распространяется на страны, с которыми Канада не подписывала соглашение. Еще один пункт, который следует учитывать в этой ситуации, — это требование о подаче декларации с дополнительной информацией, которая называется T1135 — Отчет о подтверждении иностранной собственности. Здесь нужно сообщать о любой собственности находящейся за пределами Канады стоимостью более $100 000 канадских долларов. Информационная декларация означает, что она подана только для информации — с нее не взимается налог. Тем не менее, онa помещает человека в поле зрения Канадского налогового агентства.

Вопрос – что делать, если у меня есть недвижимость в другой стране, но я не сдаю ее в аренду? Как мой зимний дом во Флориде?

Ответ – если вы не сдадите его в аренду, то нет и потока доходов, о котором нужно сообщать. Следовательно, налоговая декларация не нужна. Однако в то же время вы не можете требовать списания никаких расходов в отношении этого имущества.
И поскольку я упомянулa форму T1135 — я должнa отметить, что, если недвижимость используется только для личного пользования, формa T1135 не нужнa, поскольку это одно из исключений из требований к отчетности.
Кроме того, владелец собственности в другой стране должен быть осведомлен о требованиях этой страны. Это может быть полная налоговая декларация или простая информационная декларация. Например, США требуют, чтобы люди, которые проводят в США длительное время, подали информационную декларацию, просто чтобы указать, как долго они прожили в стране. В каждой стране свои требования. Я бы порекомендовалa проконсультироваться с профессионалом в этой стране.

Вопрос – Вы упомянули флип, и большинство из нас, вероятно, видели программы из США, где это немного более распространено, но что считается флипом в Канаде?

Ответ – на самом деле нет конкретного определения « флипа» для налоговых целей. Согласно Канадской Налоговой инспекции, если дом покупается и продается за короткий период времени с целью получения прибыли, это считается флипом. В этом случае 100% прибыли облагается налогом как доход от бизнеса, а не как прибыль от прироста капитала, из которых только 50% подлежат налогообложению. Налоговые льготы на первичное жилье здесь тоже не могут применятся.
Поскольку не существует точного определения того, что представляет собой флип, каждую ситуацию необходимо оценивать отдельно, особенно если у инвестора были предыдущие частые покупки и продажи недвижимости. Даже если человек приобрел недвижимость и даже прожил там короткое время, прежде чем продать ее, Канадская налоговая инспекция все равно может считать это флипом, если налогоплательщик неоднократно делал это в прошлом.

Вопрос – и, конечно же, обсуждение флипов не будет полным, если мы не будем говорить о переуступке квартир. Не могли бы вы рассказать об этом?

Ответ – Сначала терминология: переуступка квартиры — это когда человек подписывается на покупку квартиры до начала строительства и передает свои права на квартиру другому лицу, прежде чем вступить во владение этой квартирой. Канадское налоговое агентство выпустило специальную публикацию по этому конкретному вопросу и четко заявило, что прибыль, полученная от этой сделки, будет считаться доходом, а не приростом капитала. Это, означает, что налог будет намного выше, поскольку налог будет уплачиваться со всей суммы прибыли, а не только с 50%, как в случае с приростом капитала.
.
Вопрос – откуда и как Канадская налоговая инспекция когда-нибудь узнает об этом?

Ответ – некоторые люди считают, что они могут играть в то, что я называю «рулеткой аудита» полагаясь, что их деятельность не видна Канадской Налоговой инспекции. Канадская налоговая инспекция обладает огромными ресурсами интеллектуального анализа данных. Канадская налоговая инспекция анализирует данные полученные от независимых компаний и может обнаружить что о некоторых флипах не сообщается или сообщается неправильно. По мнению Канадской Налоговой инспекции, это зона риска, и ей уделяется особое внимание.

 

Сообщение Налоговые аспекты инвестирования в недвижимость | #131 появились сначала на Moneyinside.ca - Финансовые подкасты.